Regulado por los artículos 1915 y siguientes del Código Civil y por la ley N°18.101, el arrendamiento establece una serie de derechos y obligaciones tanto para arrendatario como arrendador, y ante el incumplimiento o inobservancia de dichas obligaciones, podrá terminarse el contrato de arrendamiento, no obstante, éste también termina por destrucción de la cosa dada en arrendamiento, por extinción del derecho del arrendador, por expiración del plazo estipulado o por sentencia.

Si bien, existen ciertas acciones que pueden ser ejercidas dentro de un juicio de término de contrato de arrendamiento, como la restitución de mejoras consentidas por el arrendador, la devolución,  la acción principal es el término del contrato de arrendamiento, sea porque no se desea perseverar en el mismo y el arrendatario se niega a hacer abandono del mismo, porque otra persona ha pasado a ser dueña del inmueble y desea poner término al arrendamiento del anterior propietario, por el incumplimiento en alguna de las obligaciones impuestas en el contrato, la acción más utilizada es el término de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas

La principal obligación del arrendatario es el pago de las rentas en la forma y tiempo pactados en el contrato de arrendamiento, contrato que le une y le obliga con su arrendador.

Cabe destacar que el incumplimiento, no sólo ocasiona la pérdida de una ganancia al arrendatario, sino que en ciertas oportunidades, además, su morosidad podría generar que el arrendador se vea envuelto en la cesación de pagos al no poder cubrir el crédito hipotecario de dicho inmueble, cuando éste fue adquirido para ponerlo en arrendamiento.

Cuando, el cumplimiento comienza a tornarse imperfecto con demasiada frecuencia, sea porque no se paga en la fecha convenida o se paga menos, deben prenderse las alarmas  o sencillamente, cuando deja de pagarse, es necesario poner término al contrato sin mayor dilación, porque el perjuicio patrimonial que va generando mes a mes se va acrecentando y una vez restituido el inmueble, se hace difícil perseguir el pago de las rentas adeudadas y demás servicios que podrían quedar morosos y que por contrato eran de cargo del arrendatario (gastos comunes, servicios básicos), básicamente por dos razones:  habrá que iniciar un proceso distinto, un juicio  ejecutivo y, porque los bienes embargados podrían no ser suficientes para satisfacer la deuda una vez pagados los gastos del remate.

Por experiencia, en la mayoría de los casos, aún ante la existencia de deudas cuantiosas, los arrendadores sólo buscan que se les restituya el inmueble, entonces, cabe preguntarse, ¿para qué mantener vigente un contrato que ha dejado de ser beneficioso, teniendo las herramientas para actuar diligentemente y poner término lo más pronto posible a una situación que nos produce un menoscabo?