Cuando se va a comprar un inmueble es indispensable llevar a cabo un paso previo que lo constituye el encargo a un profesional competente de la realización de lo que se denomina “Estudio de títulos”. En términos generales, el estudio de títulos es un análisis casuístico que se realiza de los antecedentes de un inmueble determinado con el objetivo básico y genérico de conocer con certeza el estado jurídico de un bien raíz y si las inscripciones de este se encuentran ajustadas a derecho, en términos más específicos se refiere a determinar el o los dueños de la propiedad – en este sentido habrá que revisar y estudiar todas las escrituras e inscripciones que existan hasta diez años atrás. Esta revisión contempla tener a la vista y analizar cada escritura e inscripción involucrada, revisar detalles como que las escrituras las hayan suscrito quienes tenían facultades para ello, verificar la correcta individualización del inmueble y sus deslindes; verificar que el precio de la compraventa se haya pagado en forma íntegra y total, si hay propietarios fallecidos que se haya hecho la respectiva posesión efectiva, que se haya pagado el impuesto de herencia si es que procede, etc.; si el inmueble está afecto o no a ciertos gravámenes como lo son un usufructo constituido en favor de terceros, si la propiedad tiene recepción final, si existe alguna declaración de utilidad pública o si está afecta a eventual expropiación, sea municipal o serviu; entre otros.

En este sentido es importante tener claro que el estudio de títulos constituye una labor preventiva, ya que se efectúa sin que exista juicio o conflicto en contra del propietario o de sus antecesores. Y en el mismo sentido, justamente lo que con el estudio de títulos se pretende es descartar la posibilidad de que un tercero pueda llegar a impugnar los derechos del nuevo adquirente (disputándole el dominio derechamente) o perturbarlo (por ejemplo teniendo que soportar una carga como lo sería una hipoteca u otro derecho real).

Si está pensando en adquirir una propiedad es vital que se haga asesorar por un abogado que realice el estudio de títulos y así evitar problemas futuros. Asimismo es bueno tener presente que es el vendedor quien tiene la obligación de recopilar y hacerle llegar al comprador todos y cada uno de los antecedentes necesarios para un detallado estudio de títulos, siendo los gastos que ello implique (comprar escrituras en el archivo judicial o certificados en el conservador de bienes raíces, por ejemplo), de cargo de la parte vendedora.