Habiendo dos o más dueños de una cosa común, los copropietarios están llamados a gozar y administrar dicha cosa de común acuerdo, repartiendo las ganancias o utilidades y los gastos en forma equitativa. Cuando sólo uno de los dueños usa o goza de una cosa común, sin consideración al derecho de los demás comuneros, surge la necesidad de ampararles.

En Chile hay un problema muy común que ocurre con los bienes hereditarios, especialmente cuando ha quedado un inmueble en la herencia. Es frecuente que sea uno de varios herederos el que se queda viviendo en una casa que corresponde a todos o que la arriende a terceros sin repartir lo que corresponde a cada uno de los demás comuneros según sus respectivas cuotas, es frecuente también que esta situación se prolongue por varios años, incluso décadas.

Generalmente, los herederos o copropietarios por ignorancia, o por no querer incurrir en los costos o pérdidas que significa recurrir al juicio de partición, simplemente dejan pasar esta situación claramente injusta.

Nuestra legislación contempla un procedimiento que permite obtener que un comunero pague por el uso exclusivo que hace de un inmueble sin tener que recurrir a un juicio particional. Se trata de la acción de “cese del goce gratuito de la cosa común”, consagrada en el artículo 655 del Código de Procedimiento Civil. Dice esta norma: “Para poner término al goce gratuito de alguno o algunos de los comuneros sobre la cosa común, bastará la reclamación de cualquiera de los interesados, salvo que este goce se funde en algún título especial.”

Si bien esta norma está inserta dentro del Título “de los juicios sobre partición de bienes” y fuera, en principio concebida para ser aplicada por el juez árbitro, no hay impedimento alguno para que la justicia ordinaria conozca de ella y ordene al comunero que cese el goce gratuito de la cosa común y, en este caso, la única forma que tendrá el comunero de seguir gozando de la cosa común, sería que lo hiciera a título oneroso, obligándose a pagar a los otros comuneros un canon o renta por usar el inmueble, pago que deberá hacerse en proporción a los derechos que cada uno de los demás comuneros tengan en el bien común.

Ahora bien, de acuerdo al mismo artículo en su parte final, cabe destacar que, la única forma de exonerarse el comunero usuario exclusivo del inmueble común sería que tuviera un título que le habilite para hacer uso de su inmueble y que sea distinto a su condición de copropietario del mismo, como por ejemplo, un usufructo.